Trouver du foncier

L’accès au foncier est devenu le principal frein à l’installation des nouveaux agriculteurs. Deux phénomènes expliquent cette difficulté : d’un côté, la diminution des surfaces disponibles à l’installation, tout particulièrement en zone péri-urbaine (10% des terres agricoles libérées chaque année perdent leur vocation agricole et 40% vont à l’agrandissement des exploitations déjà en place) et d’un autre, le prix du foncier, de plus en plus déconnecté de la valeur agronomique de la terre, victime de la spéculation et de la concurrence des activités non agricoles.

1) Plusieurs possibilités : louer, acheter, s’associer

Les fermes à céder en France sont souvent disponibles à la fois à la vente et à la location. Si l’achat vous permet de constituer un patrimoine, il augmente considérablement les besoins en capitaux dès le départ de l’installation. Le remboursement des charges risque de fragiliser votre installation les premières années. La location est une option à prendre en compte si le capital de départ est limité et, encore plus si les autres investissements représentent une somme importante.

  • La location

Le fermage est le statut qui définit le rapport entre les propriétaires bailleurs d’une propriété à usage agricole et les fermiers locataires. Il est défini par un ensemble de lois (Code rural français) et par des arrêtés préfectoraux. Le contrat mis en place est le bail rural.

Le bail rural écrit

Il est rédigé et signé par les parties avec ou sans intervention du notaire. Lorsqu’il n’y a pas d’acte notarié, le bail peut tout de même être enregistré au centre des impôts afin de bénéficier des taux réduits lors d’une acquisition. L’acte notarié est obligatoire pour les baux d’une durée supérieure à 12 ans.

Le bail rural verbal

Il est valable à partir du moment où il est conclu à titre onéreux (paiement en espèce ou en nature) par les parties. Il peut être déclaré au centre des impôts mais faute de trace écrite, il peut être source de conflit entre le bailleur et le preneur.

Le montant du fermage

Le montant du fermage est fixé par arrêté préfectoral entre un minimum et un maximum. Ce montant est défini chaque année en fonction de l’indice départemental des fermages. Il tient compte de la qualité et de la situation géographique des terres.

D’autres contrats existent en dehors du statut de fermage :

Le bail emphytéotique : il doit être effectué par acte notarié et peut avoir une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le loyer est fixé librement. Ce type de bail n’est pas renouvelable et le preneur n’a aucun droit de préemption en cas de vente ni d’indemnité de sortie.

Le commodat : c’est un contrat qui concerne le prêt d’un objet ou d’un bien immobilier à titre gratuit. L’emprunteur a une obligation de restitution envers le prêteur qui s’engage à laisser l’usage de la propriété pendant la durée du prêt et à rembourser les dépenses extraordinaires, nécessaires et urgentes.

La convention de mise à disposition (CMD) : c’est une location dont l’intermédiaire est la SAFER (Société d’Aménagement Foncier  et d’Etablissement Rural). Elle a une durée maximum de 3 ans pour une surface supérieure à deux Unités de Référence (l’U.R. est la base déterminant les seuils utilisés pour le contrôle des structures. Elle est égale à 2 SMI dans la plupart des cas) et de 12 ans pour une surface inférieure à 2 U.R. La mise en valeur des terres doit être réalisée par un agriculteur.

Les petites parcelles : dans certains départements, lorsque la superficie d’une parcelle est inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral (un hectare et demi en général) et qu’elle ne constitue ni un corps de ferme ni une partie essentielle de l’exploitation, celle-ci n’est pas soumise au statut de fermage. La durée du bail est fixée librement.

Les conventions pluriannuelles d’exploitation ou de pâturage : elles sont limitées aux zones de montagne, d’économie pastorale ou extensive dans le périmètre des Associations Foncières Pastorales (AFP). La limite de durée et les prix sont fixés par arrêté préfectoral.

Le bail environnemental est une nouvelle forme de bail qui permet d’inscrire dans la gestion d’un site, une liste limitative de pratiques culturales susceptibles de protéger l’environnement.  Le non-respect par le preneur des clauses environnementales inscrites dans le bail peut conduire à sa résiliation.

  • L’achat du foncier

La démarche d’acquisition

L’acquisition de foncier peut se faire par l’achat direct, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou de la SAFER.

Avant la ratification et la signature de l’acte final de vente, un compromis de vente doit être signé. Ce document engage le vendeur et l’acquéreur. Ce dernier doit verser un dépôt de garantie et le vendeur s’engage à ne pas retirer le bien de la vente et à ne pas le vendre à un tiers. Pour l’achat d’une terre agricole, un délai de deux mois est nécessaire avant la signature de l’acte de vente.  Ce délai correspond à la durée pendant laquelle la SAFER peut préempter.

L’acte de vente doit être notarié et établir les différentes clauses à respecter.

Les frais à payer

Certains frais doivent être rajoutés au prix d’achat de la propriété.  Ils correspondent aux honoraires du notaire, au coût de la publication à la conservation des hypothèques et aux droits d’enregistrement (ou « droits de mutation ») payés au Trésor public  (environ 4,80 % sur le montant d’acquisition du foncier et des bâtiments). D’autres frais peuvent se rajouter : frais liés à l’établissement de baux ruraux ou à la constitution d’une société si cela fait intervenir le notaire.

L’achat d’une propriété via la SAFER vous exonère des droits de mutation. Cela s’applique également pour les jeunes agriculteurs.

L’achat collectif

L’achat collectif de foncier peut vous permettre d’alléger les charges financières liées à l’achat d’une propriété. Vous pouvez faire participer vos amis, votre famille ou des personnes qui soutiennent votre projet à l’acquisition de foncier.

Les deux structures juridiques les plus utilisées pour l’achat collectif  de foncier sont la Société Civile Immobilière (SCI) et le Groupement Foncier Agricole (GFA).

Une SCI est composée d’au moins deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Cette structure permet d’acquérir à plusieurs des bâtiments et des terrains agricoles ou non. Elle n’est pas limitée en surface.

Le GFA est une SCI propre au domaine agricole. Il est composé d’au moins deux associés qui doivent être des personnes physiques.  Le GFA peut être bailleur ou exploiter directement les terres, les apporteurs de capitaux peuvent être des non exploitants. Si le GFA loue les terres, il est soumis au statut de fermage.

En tant  qu’associé du GFA vous pouvez envisager d’acheter progressivement des parts sociales aux autres associés non exploitants. La constitution d’un GFA pour l’achat d’une propriété peut vous permettre d’alléger considérablement la charge financière de départ.

Enfin, si vous avez un projet, que vous avez identifié du foncier pour le réaliser, vous pouvez également solliciter Terre de Liens qui a mis en place La Foncière Terre de Liens, un outil d’acquisition collective du foncier financé par l’épargne privée qui permet d’acheter des fermes et de les louer aux porteurs de projet avec un bail environnemental adapté aux enjeux locaux en termes d’environnement.

2) La gestion du foncier agricole

  • Le contrôle des structures

En France, le marché du foncier agricole est un marché contrôlé et on ne peut acheter librement les terres et propriétés rurales.  Un contrôle administratif du transfert de foncier existe depuis les années 50.

Aujourd’hui, les objectifs du contrôle des structures sont :
(i) favoriser l’installation des agriculteurs/agricultrices, y compris les agriculteurs pluriactifs ;
(ii) favoriser l’agrandissement des exploitations agricoles dont la surface, les références de production ou les droits à aides sont insuffisants ;
(iii) empêcher le démembrement d’exploitations agricoles viables permettant de réaliser un des deux points cités ci-dessus.

Le contrôle des structures se fait par l’application de plusieurs mesures :

L’autorisation d’exploiter

Avant de signer un bail ou un acte d’acquisition d’une parcelle ou d’une exploitation agricole, vous devez obtenir une autorisation d’exploiter. Il s’agit d’une autorisation administrative nécessaire à l’exploitation d’une terre qui se libère, sous certaines conditions qui sont précisées dans chaque Schéma Directeur Départemental des Structures (SDDS). Ce dernier fixe, entre autres, des fourchettes minimum / maximum pour les seuils de surface qu’une exploitation ne doit pas dépasser pour l’attribution préférentielle de droits à produire, définis en fonction de l’unité de référence (UR) du département. La Direction Départementale de l’Equipement et de l’Agriculture (DDEA) du département où vous souhaitez vous installer vous informera sur les situations dans lesquelles l’autorisation d’exploiter est nécessaire et sur la démarche à suivre. La demande d’autorisation d’exploiter peut être faite (auprès de la DDEA) en parallèle à la signature d’une promesse de bail ou d’achat. Le délai de réponse peut être de 4 à 6 mois.

La Commission Départementale d’Orientation de l’Agriculture (CDOA)

La CDOA est composée de membres des organisations professionnelles agricoles du département, des représentants de l’Etat et des collectivités territoriales, d’experts et d’associations.  Généralement, elle est consultée à chaque fois que le préfet doit déterminer des priorités dans le cadre des orientations fixées par le plan de développement rural hexagonal (PDRH).

Elle donne son avis sur :
– les projets d’installation des jeunes agriculteurs,
– les aides publiques accordées dans le cadre de la modernisation des exploitations,
– les demandes individuelles d’agrandissement des exploitations,
– les demandes d’autorisations d’exploiter,
– l’attribution des quotas, le transfert de droits à primes.

La CDOA n’a qu’un rôle de consultant, les décisions définitives sont prises par le préfet ou le tribunal administratif.

  • La Société d’Aménagement Foncier  et d’Etablissement Rural (SAFER)

Les SAFER existent depuis 1960, leur premier objectif a été de réorganiser les exploitations agricoles dans le cadre de la mise en place d’une agriculture plus productive. Depuis leur création leur rôle s’est élargi et aujourd’hui elles ont pour mission de faciliter l’accès des terres aux agriculteurs et d’accompagner les collectivités dans leur politique de maintien des terres agricoles et de protection des espaces et des ressources naturelles.

L’intervention de la SAFER consiste à réaliser des études et des actions foncières d’achat, de vente ou de gestion temporaire de biens agricoles et ruraux, puis à les revendre ou à les mettre à disposition des candidats dont le projet répond le mieux aux politiques d’aménagement locales dans le respect des missions.

Le groupe est constitué de 27 SAFER, présentes sur tout le territoire français.

3) Comment trouver du foncier ?

Savoir ce que l’on cherche est indispensable, mais savoir où et comment chercher l’est également. Il existe plusieurs interlocuteurs pour la recherche de foncier.

  • L’ADASEA (ou la Chambre d’agriculture)

L’ADASEA est l’Association Départementale pour l’Aménagement des Structures des Exploitations Agricoles. Elle accompagne les porteurs de projet et les exploitants sur le plan administratif et réglementaire.

Dans son Répertoire Départemental à l’Installation (RDI), elle recense les exploitations et les structures agricoles en recherche d’un repreneur ou d’un associé.  Les fermes à céder sont consultables sur le site internet : repertoireinstallation.com

  • La SAFER

Les conseillers de la SAFER peuvent vous accompagner dans la recherche de foncier et vous apporter un appui administratif, fiscal, juridique et financier pour l’acquisition d’une propriété agricole.

Les offres légales de vente de la SAFER sont publiées pendant quinze jours à la Mairie et dans deux journaux locaux. Pour connaître ces offres, vous pouvez également consulter le site internet http://www.proprietes-rurales.com , bien qu’il s’adresse plutôt aux grandes fortunes.

  • La recherche sur le terrain

Ne laissez pas de côté la presse locale ni l’information que peuvent vous fournir notaires, collectivités locales (communes et communautés de communes) et agents immobiliers.

Le bouche à oreille est un moyen très efficace pour dénicher l’offre que vous cherchez. En matière de foncier l’information est détenue en priorité dans l’entourage proche des cédants ou des vendeurs. Si vous avez déjà ciblé un périmètre géographique où vous souhaitez vous installer, il est essentiel de vous y faire connaître, de faire connaître votre projet d’installation, et votre recherche de foncier.

La maison des paysans vous proposera de rencontrer les paysans de leur réseau ; vous pouvez également solliciter des rendez vous auprès des maires des communes retenues, où vous présenterez votre projet. Vous pouvez aussi, directement, tenter de repérer les parcelles ou propriétés qui vous intéressent (surtout si elles ne sont pas exploitées !) et identifier leurs propriétaires grâce au cadastre.

Dans tous les cas, c’est à vous de prendre l’initiative de la rencontre, et de convaincre vos interlocuteurs de la pertinence de votre projet. Vous devez marquer leur esprit pour qu’ils relayent votre recherche auprès de leurs connaissances, et pour qu’ils vous recontactent le jour où une opportunité se présentera à eux.

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