2011/20/10 – Le statut du fermage

Intervention de Michel Troly, Paysan et membre du tribunal paritaire des baux ruraux.

Historique du droit du fermage :

Métayage : dans le métayage, le métayer n’apporte rien d’autre que sa force de travail. Le propriétaire apporte l’intégralité de l’outil de travail : terres, cheptel mort ou vif, matériel… Ensuite, le partage du profit se fait souvent à moitié (une fois charges déduites). Ce statut permettait à des gens qui n’avaient rien de devenir paysan, mais le partage restait inéquitable et précaire puisque le contrat ne durait qu’un an, le manque de visibilité faisait que personne n’investissait.

Fermage : dans le fermage, le propriétaire n’amène que la terre. Depuis 1936, les propriétaires ont été obligés de proposer des contrats de fermage à leurs métayers. Le fermage est également sécurisé dans le temps.

Principes de base du fermage :

  • Contrat d’une durée de 9 ans (minimum), ou 18 ans, 25 ans, ou bail de carrière.
  • Il peut porter sur des terres et du bâti (bâtiment d’exploitation et maison de ferme), mais pas sur des bois.

Un fermage peut ne pas être renouvelé si :

  • Mauvais entretien du fond
  • Défaut de paiement
  • Reprise par un ascendant, le propriétaire ou un descendant, dans ce cas, le propriétaire est obligé de l’exploiter pendant 9 ans, sinon, le fermier peut récupérer la terre.

Pour que le bail ne soit pas renouvelé, il faut que le propriétaire avertisse le fermier 18 mois avant expiration du bail par huissier.

Dispositions particulières :

Si pour aller jusqu’à la retraite, le fermier est à moins de la durée d’un bail moins 1 jour (9 ans – 1 jour), le bail court jusqu’à la retraite.

Établissement du bail :

Contrat type de fermage : http://www.dordogne.gouv.fr/content/download/3760/24612/file/Contrat_type_de_fermage.pdf

  • Libre ou devant un notaire, lorsqu’il est libre, on ne peut faire un papier qui va contre la loi (ex : bail de 5 ans)
  • Si on paye le fermage, il est reconnu d’office. Si on paye la MSA sur ces terres, idem, elles sont reconnues comme étant en fermage.
  • Conseil : il est préférable de passer devant un notaire.
  • Un état des lieux peut être fait, mais ce n’est pas obligatoire, ceci peut par contre éviter des litiges. C’est une preuve de la bonne foi de chacun.
  • Le bail verbal est reconnu par la loi, mais il est source de conflits. Dans ce cas, la preuve est la déclaration PAC.

 Les DPU associés à la terre sont propriété de l’exploitant. Mais si le propriétaire n’est plus exploitant, elles repartent dans la réserve départementale. Un jeune qui s’installe sur des terres sur lesquelles il n’y a pas ou plus de DPU peut en demander. Parfois, c’est dans l’intérêt du repreneur de ne pas prendre les DPU associés à la terre car il en aura de plus élevées en en demandant des nouvelles.

Amélioration du fond :

Par exemple les plantations d’arbres sont une amélioration du fond. Ces améliorations doivent se faire avec l’accord du propriétaire puisqu’il devra, au départ du fermier, payer l’amélioration du fond (amorti).

Prix du fermage :

Voir le lien pour connaître les barèmes départementaux : sur le site de la DDT Dordogne

Le prix du fermage est fixé par fourchettes par arrêté préfectoral en fonction de la qualité des terres (dans le registre cadastral). On ne peut dépasser ce barème de 10% dans la catégorie de la terre. En Dordogne ce prix va jusqu’à 153€/ha.

En ce qui concerne les bâtiments et la maison de l’exploitation, l’évaluation est faite par la DDT.

Vente d’une terre :

Le bail se poursuit même s’il y a changement de propriétaire. Lors de la vente, le fermier est prioritaire pour l’achat et une vente peut être cassée si le fermier n’en a pas été informé

Avantages … et contraintes du statut du fermage :

Avantages

Contraintes / Freins

Fermier

Il peut rompre un bail quand il le souhaite, sans préavis

Il ne peut pas transmettre son bail, il est nominal

Faible poids financier du foncier : permet de ne pas investir sur le foncier mais sur l’outil de travail

Bâti : on ne peut pas trop modifier le bâti existant, autorisation du propriétaire nécessaire

Sécurité par rapport aux terres

Le bâtiment s’amortit, donc l’investissement réalisé ne sera pas remboursé (même s’il a une valeur, il est amortit, donc, le propriétaire ne règle rien)

Priorité en cas de vente de la terre et frais notariés réduits (mais nécessité d’exploiter la terre pendant au minimum 9 ans)

Obligation de quitter les lieux (y compris maison d’habitation) lorsqu’il n’est plus exploitant

Propriétaire

quand signature d’un bail de carrière : exonération des frais de transmission sur les terres

Immobilisation du bien puisqu’il est difficilement vendable (le fermier ne peut être mis dehors et en cas de vente, le bail continue)

Le propriétaire garde son bien

Placement

S’il donne son autorisation pour la construction ou modification de bâtiment, il devra payer l’amortissement non écoulé.

Aide forfaitaire à la souscription d’un bail à un jeune agriculteur de 300€/ha

Le prix du fermage est relativement faible, surtout en ce qui concerne les maisons et bâtiments.

La mise à disposition :

  • Elle peut être faite à titre gratuit ou onéreux. Le propriétaire ne reçoit pas d’argent, mais il peut recevoir une partie de la production (dans ce cas, cela s’apparente à de la Vente d’herbe)
  • La mise à disposition dure 1 an, donc, cette terre ne rentre pas dans le calcule de la SMI (trop précaire)
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